Связующее звено между МКД Знаменска и собственниками

Аналитика
Связующее звено между МКД Знаменска и собственниками
Связующее звено между МКД Знаменска и собственниками
6 ноября, 07:00Фото: Ольга Угодникова
Наступил IV квартал текущего года - ответственный период для хозяйственников ЗАТО Знаменск.

Наступил IV квартал текущего года. Для хозяйственников это — ответственный период: необходимо пересмотреть план мероприятий, отметить, что не сделано, и принять меры к устранению недостатков.

Почему говорим об этом в очередном выпуске «Коммунального ликбеза»? Во-первых, чтобы попробовать ответить на вопрос читателя: Как бороться с управляющей компанией, которая ничего не делает по содержанию и ремонту многоквартирного дома?

А во-вторых, по какому праву мы, собственники, должны спрашивать с УК, почему она, ничего не делая, систематически присваивает себе деньги собственников. И что в таких случаях могут собственники.

Прежде всего, выясним, какими правами обладает собственник жилого помещения. Согласно п. 1 ст.209, п.1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ч.1. ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения вправе владеть им, пользоваться и распоряжаться. Кроме того, собственник жилого помещения обладает правами владения, пользования и распоряжения в установленных пределах общим имуществом многоквартирного дома (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Также собственник жилого помещения вправе принимать участие в общем собрании собственников в МКД (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). В то же время собственникам, согласно ч. 3 ст. 30, п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 28 Правил, утвержденных ППРФ от 13.08.2006 № 491, установлена обязанность по содержанию общего имущества МКД. Иным словами, каждый владелец квадратных метров своей квартиры в то же время является хозяином всего дом аи прилегающей к нему территории. Собственник жилья обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирной доме.

Руководствуясь требованиями ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, для собственника жилого помещения являются обязательными решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые в установленном порядке.

Но прежде, чем принимать решения общим собранием собственников, которое является высшим коллективным органом хозяйствования, кто-то должен его подготовить.

И тут самое время рассказать о Совете дома, без которого большой многоквартирный дом, как «дитя без глазу». Такой Совет необходимо создать в каждом доме. Как правило, среди жильцов всегда найдутся активные, неравнодушные люди. Вот они-то и создадут коллективный орган управления домом во главе с председателем Совета.

Именно вновь организованный Совет МКД подготовит и соберет первое общее собрание собственников, которым предстоит проголосовать большинством голосов (50+1 голос) за организационные вопросы, а за выбор управляющей компании необходимо две третьих от общего числа жильцов.

Совет МКД, которому общее собрание собственников делегировало права, будет отныне выполнять определенные функции по управлению домом и тесно сотрудничать с управляющей компанией. Одна из главных его функций — обеспечить выполнение решений общего собрания. И главным из них — договор с УК на содержание и обслуживание МКД.

В идеале, каждый собственник вправе ознакомиться с тем набором услуг, которые управляющая организация включила в договор, но связующим звеном между УК и собственниками жилых помещений МКД, как правило, является Совет дома. Именно этот коллективный орган обсуждает с УК условия договора управления, осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД. Содержанием и ремонтом общего имущества дома, за качеством предоставляемых услуг.

Если управляющая организация действительно заинтересована во взаимодействии с советом МКД, она будет предоставлять акты выполненных работ, а если нет, что сплошь и рядом происходит в нашей действительности, - собственникам, защищая свои права и собственные деньги, придется добиваться выполнения работ и получения отчетов в том числе и через государственную жилищную инспекцию.

Совету МКД и собственникам жилья в многоэтажке, чтобы спрашивать с УК, необходимо знать, что спросить. У управляющих компаний две основные обязанности по договору: они обслуживают дом и контактируют с поставщиками энергоресурсов и других услуг.

Получая ежемесячно платежную квитанцию, находим строку «содержание и ремонт жилья». Это как раз та услуга, по которой собственники могут судить, как УК обслуживает их дом (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

  • ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, подвалы;

  • ремонтирует отопление и электричество;

  • занимается вопросами пожарной безопасности: следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы все это работало;

  • следит круглый год за чистотой в подъездах и во дворе МКД;

  • нанимает работников и оплачивает их труд, например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

  • Управляющая компания оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков, отвечая за качество и сроки выполнения работ перед собственниками.

    Каким образом собственники, а точнее уполномоченный ими Совет МКД может проверить управляющую компанию?

    Прежде всего, согласно Постановлению Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «О раскрытии информации», управляющие компании обязаны размещать информацию на сайтах, а также предоставлять ее по требованию собственника.

    В информации должны быть данные о деятельности в отчетный период. Совет МКД имеет право запросить и проверить:

        1. Правильно ли выставлены счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.

  • Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору: что сделала и что планирует сделать.

  • Совет МКД может выйти в интернет и на сайте найти отчет о работе, в нем должны быть данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в подъездах и вокруг дом грязно и не убирается, Совет МКД может проверить, сколько дворников и уборщиц нанимала УК.

    К сожалению, на практике совсем иная картина: в подавляющем большинстве управляющие компании по факту не очень-то любят эти отчеты. Хотя по закону первый квартал года — время, когда управляющие компании обязаны отчитаться перед собственниками, на что именно они потратили собранные от жильцов деньги в минувшем году. А собственники вправе требовать отчет, поскольку именно они наняли управляющую компанию для того, чтобы она чинила в доме трубы, меняла стекла в окнах подъездов, чистила дворы и т.д.

    Как правило, УК предпочитает лично на общем собрании с собственниками МКД не отчитываться. В лучшем случае на доске объявлений появится лист бумаги формата А3 с микроскопическим шрифтом, из которого никто ничего не поймет. Посмотрят, обсудят, возмущаясь, во дворе, на том все и заканчивается. Но, следуя действующему законодательству (ст. 162 Жилищного кодекса),если УК не предоставляет отчет, Совет МКД вправе направить директору управляющей компании заявление с просьбой «в срок до такого-то числа предоставить конкретные сведения о поступлениях на лицевой счет дома и выполненных работах.

    Если ответа нет, а Совет МКД решил добиться правды, придется в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру: в нарушение ст. 162 ЖК РФ управляющая компания не предоставляет собственниками отчет о выполнении оговора по содержанию и обслуживанию МКД в минувшем году.

    Согласно «бюллетеню недвижимости», приводим список основных нарушений, за которые можно привлечь к штрафам УК и ТСЖ. Еще в январе 2016 года вступили в силу поправки в Кодекс об административных правонарушениях РФ (КоАП). По отдельным статьям штрафы для УК, ТСЖ и ЖСК могут доходить до 250-300 тысяч рублей.

    Если условия санитарного содержания дома нарушены, то УК можно оштрафовать на сумму от 10 до 20 тысяч рублей, т.к. не выполняются требования ст. 6,4 КоАП.

    Если дома темно и нет воды: регулярные отключения электроэнергии, длительные перерывы в подаче холодной и горячей воды, газа, перебои с отоплением, налицо нарушение требований статьи 7.23 КоАП, которая за несоблюдение нормативов предоставления коммунальных услуг. Штраф для должностных лиц составляет от 500 до 1 тысячи рублей.

    Еще в 2016 году в КоАП РФ было внесено изменение, согласно которому стало возможным оштрафовать на приличную сумму управляющие организации, ТСЖ и ЖСК, которые отказываются раскрывать информацию о своей, например, финансово-хозяйственной деятельности за отчетный период, не публикуют отчеты об общих собраниях собственников, не сообщают жильцам о планах по проведению ремонтных работ текущего и капитального характера.

    Штрафы за нераскрытие информации регламентируются ФЗ-209 и ст. 7.23.1 КоАП. С 15 января 2016 года они установлены для должностных лиц — от 30 до 50 тысяч рублей. А для юридических — от 250 до 300 тысяч рублей.

    Собственникам жилых помещений МКД необходимо знать, что если они обратились с запросом в управляющую компанию, но ответа, как и на что потратили их деньги, не последовало в установленный срок, то в соответствии со ст. 19.5 КоАП, должностные лица могут быть оштрафованы на сумму до 100 тысяч рублей, юридические лица — от 200 до 300 тысяч рублей.

    Конечно, до того, чтобы на законных основаниях собственникам добиться своих прав, как видим, придется немало потрудиться и постучаться не в одну дверь. Но даже малая победа станет доказательством того, что копейка счет любит, а у тех, кто привык просто так, ничего не делая, присваивать чужие деньги, аппетиты поубавятся. Вот только где же взять такие настойчивые и принципиальные Советы МКД?

    Елена НЕЧАЕВА

    Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter